目录

一.项目概况................................................

二.财务评价基础数据与参数..................................

1.建设规模....................

2.实施进度....................

3.建设期资金估算..............

4.资金来源....................

三.成本费用估计............................................

1.销售部分....................

2.投资成本测算................

四.销售收入和销售税金及附加估算............................

五.利润及利润分配估算......................................

六.借款还本付息测算........................................

六.风险分析................................................

七.项目财务评价结论........................................

房地产财务评价

一.项目概况

随着郑州城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能需作进一步调整。拟建北环居住区,位于金水区花园路与北环路交叉口东北，“幸福花园”开发项目，部分作为商品房出售，部分作为对外出租，系售租混合类型房地产项目。该项目在策划过程中，业已对该房地产市场需求、项目选址、交通状况、配套设施、项目投资、资金筹措等方面做了充分的研究和严格论证，在此基础上进行的项目财务评价。

二.财务评价基础数据与参数

1.建设规模

该项目用地拟建规模101020m2，其中：住宅总建筑面积为80980m2，高层住宅比例38.6％；配套商业建筑面积为12007m2，幼儿园为2065m2，地下人防建筑面积为842m2，其它地下建筑面积为5126m2，汽车停车位238个，其中室内（地下）停车位56个，室外停车位182个。

    建筑密度：≤35％

容积率(地上)：≤4.62

    绿化率：≥25％

    人口密度：≤1085人／公顷

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2.实施进度

项目计划两年建成，预计建成后再经2年，商品房部分可全部出售，租赁部分租赁期按13年计算，再加上建设期，项目计算期为15

年。

3.建设期资金估算

据估算，本项目包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、开发期税费等总投资为293745.36万元人民币，可销售面积的单方造价为 3877.5元/平方米。更详细的投资规划可能随设计的深入而调整。

    1.土地使用权出让金。根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为6150万元。

    2.拆迁补偿安置费：根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为9000万元。

    以上两项合计为：15150万元。

 本项目拟投入资本金5106.2万元，其中：用于建设投资5000万元，在第一年、第二年各投入2500万元；用于支付租赁部分建设期利息85.3万元用作铺底流动资金20.9万元。

4.资金来源

项目拟筹借人民币长期借款1500万元，年利率5.44%；筹借外币长期借款1500万元，年利率为5.10%；商品房预售收入扣除各种

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费用及分配后，亦用于项目开发；资金不足部分再筹资短期借款，年利率为5.36%。

其资金来源有三个渠道：一是企业自有资金(共13000万元)；二是银行贷款；三是滚动开发投入(即预售收入部分)。自有资金部分在3年中投入的比例分别为44.11％、33.53％和22.36％。从银行贷款10000万元，全部于第1年投入；其他不足部分由预售收入解决。流动资金中有70%向银行借款，年利率为5.36%。

在估算中，考虑到当年投资是随工程的进度分期投入的，销售收入也是在一年中逐步实现的，故假定当年销售收入（扣除销售税费）全部用于当年投资，如有盈余，结转下年。

三.成本费用估计

本报告对项目经济效益进行分析过程中，所使用的基础数据和基本条件是根据郑州市同类开发项目的实际状况，在分析郑州市相关类型物业市场前景的基础上，结合本项目的具体情况而预测和选定的。

1.销售部分总费用为产品销售成本、销售费用、管理费用及利息支出之和。

租赁部分总成本费用为物业管理费、设备维修费、保险费、市场推广费、其他费用、折旧、摊销及利息支出之和。

2.投资成本测算

本项目固定资产投资总额为26493.0万元人民币，融资费用为

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28792.36万元人民币，本项目的投资成本为293745.36万元人民币。

3.折旧费

    固定资产折旧按平均年限法计提，预计净残值率为10%。项目固定资产原值包括工程费用、预备费用、土地费用和建设期借款利息，总计100万，年折旧率=[（1-预期净残值率）/折旧年限]*100%，由此年折旧费用为4.5万。

四.销售收入和销售税金及附加估算

根据市场研究的结果，并考虑本项目的具体情况，确定普通住宅售价：高层为 5000元/平方米，多层为5200元/平方米；拆迁房售价：高层为4500元/平方米，多层为4800元/平 方米；商业用房售价：6500元/平方米；办公用房售价：6000元/平方米；可售配套公建售价：4000元/平方米。可销售面积的平均价格为 5073.50 元/平方米。车位价格为8万元/车位。

本项目的销售面积包括商品住宅、拆迁房与各类公建，总计为757558平方米；该项目的营业税率为5%，城市维护建设税和教育费附加分别为营业税的7%和3%；另外期末安排交纳交易税费40万元。

根据郑州市同类项目和国家有关部门资料，销售费用取总销售收入的2%。销售费用＝384346.67万元×2%＝7686.93万元。房地产开发项目的主要税金为经营税费和所得税。根据国家有关规定，经营税费的税率为5.45%，按总销售额征收；所得税税率为33%，以销售利

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润为基数征收。土地增值税，该税按开发项目销售利润水平以累进税率征收，对20%以内的开发利润，免征土地增值税。根据测算，本项目不需缴纳土地增值税。

五.利润及利润分配估算

开发项目的税后利润等于销售收入扣除投资成本、销售费用和有关税金。由项目全部投资现金流量，计算财务评价指标。项目所得税后及所得税前财务净现值分别为200万元和380万元，均大于零；所得税后及所得税前财务内部收益率分别为14.72%和18.8%，均大于行业基准收益率；所得税后及所得税前全部投资回收期（舍建设期）分别为9.5年和7.55年，小于行业基准回收期（10年）。这表明项目从全部投资角度看有较强的盈利能力。

1.所得税按33%考虑；

2.盈余公积金按税后利润的15%计取；

3.预计本项目的总税后利润为 38685.58 万元人民币。

六.借款还本付息测算

本项目建设期不支付借款利息。其利息累计到投入使用初转为借款本金逐年偿还，生产期应计利息计入财务费用。偿还固定资产投资借款本金的资金来源为折旧费、摊销费和未分配利润。流动资金借款本金在计算期末用回收的流动资金偿还，其利息计入财务费用，每年

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用学校收回的资金偿还。

七.风险分析

由于人们在认识事物上的局限性，可获信息的局限性以及未来事物的不确定性，使得投资建设项目的实施结果可能偏离预期目标。

以下是对投资风险的分析。本项目的风险主要来自：建造成本、售价、销售进度、开发周期、贷款利率等方面，其中主要取决于租售价格的变化和销售进度的快慢。而这些风险因素，又受政治、经济、社会条件的影响。另外自有资金占总投资的比例虽然对整个项目全部资金投资的经济效益没有影响，但是由于贷款的杠杆作用会影响自有资金的经济评价指标，因此需要项目的主办者进行认真考虑。

八.项目财务评价结论

从项目财务分析来看，项目税前、税后全部投资净现值与税后自有资金投资净现值均大于零；内部收益率均大于基准收益率，且每年累计盈余资金大于零，故从盈利能力、偿债能力和资金平衡能力分析来看。上述分析和财务效益评估的结果表明，本项目具有较好的内部收益率，有基本的贷款偿还和自身平衡能力，且有一般的抗风险能力。评估结果表明，该项目是可行的。

表一    项目投资现金流量表

序号

项目

合计                计算期

1 2 3 4 ..... n

  1 现金流入

1.1 营业收入

1.2 补贴收入

1.3 回收固定资产余值

1.4 回收流动金

2 现金流出

2.1 建设投资

2.2 流动资金

2.3 经营成本

2.4 营业税金及附属

2.5 维持运营投资

3 税前净收入现金流量

4 累计税前净收入现金流量

5 调整所得税

6 税后净现金流量

7 累计所得税后净现金流量

计算指标：

项目投资财务内部收益率（%）（所得税前）

项目投资财务内部收益率（%）（所得税后）

项目投资财务净现值（所得税前）（i=  %）

项目投资财务净现值（所得税后）（i=  %）

项目投资回收期（年）（所得税前）

项目投资回收期（年）（所得税后）

表二  项目资本金现金流量表        （单位：万元）

序号 项目 合计 计算期

1 2 3 4 … n

1 现金流入

1.1 营业收入

1.2 回收固定资产余值

1.3 回收流动资金

2 现金流出

2.1 项目资本金

2.2 借款本金偿还

2.3 借款利息支付

2.4 经营成本

2.5 营业税金及附加

2.6 所得税

2.7 维持运营投资

3 净现金流量

计算指标：

资本金财务内部收益率（%）

表三   利润及利润分配表     （单位：万元）

序号 项目 合计          计算期

1 2 3 4 … n

1 营业收入

2 营业税金

3 营业成本

4 营业费用

5 利润总额（1-2-3-4）

6 弥补以前年亏损

7 应纳税所得额（5-6）

8 所得税

9 净利润（5-8）

10 期初未分配利润

11 可供分配利润（9+10）

表四   借款还本付息计划表               （单位：万元）

序号 项目 合计 计算期

  1 借款1   1   2   3   4 ......   n

 1.1 期初借款余额

 1.2 当期还本付息

  其中还本

付息

 1.3 期末借款余额

 2 借款2

 2.1 期初借款余额

 2.2 当期还本付息

其中还本

付息

 2.3 期末借款余额

表五 资产负债表       

序号 项目 建设期   投产期     达产期

1 2 3 4 5 6

1 资产

1.1 流动资产

1.1.1 应收账款

1.1.2 存货

1.1.3 现金

1.1.4 累计盈余资金

1.2 固定资产净值

1.3 无形资产净值

1.4 负债及所有者权益

2 流动负债

2.1 应付债款

2.1.1 流动资金借款

2.1.2 长期借款

2.2 负债小计

2.3 所有者权益

2.3.1 资本金

2.3.2 累计盈余公积金

2.3.3 累计未分配利润

资产负债率

流动比率

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