房地产业

第一节 历史

一、房地产也的定义

关于房地产的涵义，可以从狭义和广义两个方面来理解。狭义的房地产是指土地及地上、地下的各种建筑物；广义的房地产是指作为财产的房地产和附着在其上面的各种权益以及其经营活动的总称。房地产可分为地产和房产两大类，地产指的是土地，房产指的是房屋，按照用途来划分，房产可分为住宅和非居住用房两大类，而非居住用房又可分为办公楼、商业用房、厂房、仓库等。 

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

房地产业的基本职能是组织房地产开发，为房地产流通和消费提供服务性劳动。房地产业是不同于建筑业的一个独立行业，国家统计局把房地产业列为第三产为第二层次的服务部门。

表一 房地产业的分类

分类标准 类别名称 定义

按

用

途

分

类 商业房地产 包括各种商用店铺、商业楼宇、写字楼、饭店、旅店、购物中心、电影院、展览中心、各种娱乐设施、健身中心等及其占用土地。这类房地产的服务范围主要是第三产业，随着我国的产业倾斜政策及第三产业的发展，这类房地产的供给和需求都将比较活跃。

住宅房地产 即各种供人们生活居住使用的房地产。根据其建筑标准、功能等档次不同可分为中低档的普通商品住房和高档的公寓、别墅等多种类型。随着我国住房制度的改革，普通民居型的住宅房地产将获得长足的发展。

工业房地产 指各种服务于工业生产的房屋构筑物及其占用土地。这包括各种厂房、仓库和生产用构筑物，如水池、水塔、桥梁、烟囱、水井等。这种形式的房地产进行投资时多伴随着相应的工业其他投资。另外，近年兴起的开发区投资也基本属于此类型，一般都是进行满足工业建厂生产需要的土地开发或直接修建标准厂房出售。

按

交

易

分

类 房地产一级市场（或称土地一级市场） 是土地使用权出让的市场，即国家通过指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体用地出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地，房地产一级市场是由国家垄断的市场。

房地产二级市场 是土地使用者经过开发建设，将建成的房地产进行出售和出租的市场，即商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场、通俗的讲，房地产二级市场主要是房产开发商与消费者之间的交易。商品房出售，安居房、平价房出售，以及外销商品房的先租后售、预售等，均为二级市场。

房地产三级市场 是指已购买房地产的单位和个人，再次将房产转卖或交换、转租的市场、三级市场通常是住房消费者之间的交易，常见的有私人间的房屋买卖、租赁、交换，以及抵押、典当、拍卖等流通形式。

注：现实生活中，二级市场与三级市场并不是截然分不开的，它们相互渗透，相互衔接。例如，目前的差价换房中，即有个人之间房屋的交换的三级市场，又有房产发展商新建商品房与私人旧房、公房等之间的差价换房的二级市场与三级市场的混合。

二、历史

1、住房商品化试点与第一次房地产热

改革开放后，我国开始了住房制度改革，住宅商品化工作开始推进。1979年，西安、南宁、柳州、梧州4个城市率先开始了全价向个人出售住宅的试点。1980年，邓小平对城镇住房制度改革提出出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的设想。92年南巡讲话后，房地产得到迅速发展。但过度膨胀的房地产热导致投资规模和信贷规模膨胀，引发了新一轮通货膨胀。随后，从1993年7月开始，国家开始整顿金融秩序，控制金融资金流入房地产领域的数量。由此，1992—1993年我国出现了第一次房地产热。

2、住房分配货币化与住房二级市场的形成

1998年7月3日，国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，规定从1998年下半年停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，同时实行积极的税收政策和住房金融政策，鼓励居民住房消费，尤其是银行推出个人购房按揭贷款业务，有效激发了长期被压抑的购房需求，住房消费有效需求迅速释放。这标志着我国实行了40多年的福利房分配制度发生了根本性变革，住房供应体系逐步走上了住宅建设市场化和住房消费货币化的道路。从1999年下半年起，住房二级市场开始放开，允许房改房上市交易，增加了个人购房的支付能力，使住房需求在短期内急剧增加。另外，随着工业化和城镇化发展、城镇人口增加，大规模城市改造和居民拆迁，使住房销售市场的被动需求也不断增加。

3、土地市场规范化与第二次房地产热

2002年，为了整顿土地市场秩序混乱及土地寻租等问题，国土部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定经营性用地必须实行招标拍卖挂牌出让政策。从此，土地市场走上了规范化发展道路。2003年6月，鉴于新一轮房地产投资可能引发的风险，央行发布“121”号文，规定对手续不全、自有资金不全的房地产项目不得发放贷款，不得使用银行贷款垫资，房地产项目必须主体封顶才能发放按揭贷款等。2004年4月，国务院将房地产开发(不含经济适用房项目)固定资产投资项目资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。同时，国务院办公厅发文要求半年内停止审批农用地转为非农用地，全面清理整顿在建、拟建项目，暂停部分项目的开工建设。

4、支柱地位的确定与第三次房地产热

2003年9月，为了促进房地产业持续健康发展，国务院发布“18号文件”，首次公开肯定了房地产在国民经济发展中的支柱性地位，并明确提出房地产业要持续健康发展。

为了解决我国局部地区出现房地产热，自2005年3月起，国务院、建设部等政府部门连续颁布“双八条”、稳定房价时间表、《关于加强房地产税收管理的通知》等政策，对房地产市场进行调控，此次调控最大的不同是将调控重点指向需求，特别是抑制投资性和投机性房地产需求。2006年4月28日，为了抑制投资需求，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。2006年5月17日，国务院提出了促进房地产业健康发展的六项措施（通常称之为“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。随后一系列细则陆续出炉，从九部委十五条调控细则，到住房结构调控的165号文件说明，到规范房地产开发商经营方式的166号文件，再到限制外资入市的171号文件，再到最新的强征个税的108号文。新一轮宏观调控的核心，是做好稳定房价的工作，保障低收入家庭的住房需求，打击房屋投机等非理性需求，促进房地产业理性回归。

第二节 市场结构

一、市场集中度

市场集中度是衡量产业组织市场结构常用的指标，反映市场垄断程度的高低。我国房地产企业数量多，规模较小，市场集中度虽然每年都有一定程度的增长，但整体仍然处于较低水平，这反映出我国房地产开发企业小、散、差和住房建设的规模化程度低等问题。

如图一所示，2000年至2004年，全国房地产开发企业数量呈逐年上升趋势，2004年全国房地产开发企业数量达到59242家，2005年企业总数有所下降，但06年又继续回升至58710家。

图一  2000—2006年全国房地产开发企业数量变化情况

数据来源：《中国房地产统计年鉴2007))

表二 2001年至2004年房地产行业市场集中度的比较   单位：亿元

年份 200l 2002 2003 2004

资产额 产业前十位资产额 489．64 543．5l 621．19 75l，43

总资产额 29567.03 33O43．02 40486．50 46536．23

资产额 产业前十位销售额 157．34 192．72 236．1l 264．22

总销售额 4862．75 6032．34 7670．9l l0375.71

集中度(％ ) 2．48 2．42 2．3l 2．07

资料来源：由2002～2005年中国房地产上市公司TOP10研究报告整理所得。报告见2002至2007年《中国房地产统计年鉴》。

我国房地产开发企业数目众多，排名前十的企业占市场份额很低，只有2％ ～3％左右。与发达国家及香港相比，我国房地产市场开发商的集中度很低。2004 年美国前10家地产业开发商占全美市场份额高达27．25％ ，是中国前10家地产业开发商集中度的10．5倍。从市场份额来看，市场化程度较高的上海、深圳排名前10位的开发商，区域范围内的市场占有率分别为23％ 、20％ ，而香港前9位的房地产商的市场内有率达80.7%。(数据来自《房产业发展趋势策略分析报告》)就全国的情况看，2002年在房地产开发百强企业排行榜中高居榜酋的万科，全国的市场占有率仅为0．94％(其中深圳、上海、北京、天津、成都的市场份额分别为2．37％ 、0．97％、0．89％ 、1．68％ 、1．96％ 。而美国前三名的房地产企业的市场占有率达45％ 。可见，我国房地产业还没有形成规模效应，更谈不上垄断了。我国房地产业起步较晚，房地产企业数量多，规模较小，尚处于发展的初级阶段。通过对房地产业市场集中度的比较，可看出中国房地产业每年都在较大幅度的增长，尽管如此，房地产业市场集中度仍然很低，体现出房地产开发企业小、散、差和住房建设的规模化程度低等问题，这样房地产商之间的竞争容易形成一种自杀性、破坏性的竞争格局，导致规模经济效益的丧失，不利于我国房地产业的良性发展。

表三  2000年至2006年房地产产业集中度的比较    单位：亿元

年份 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2O06

产业前5位主营业务收入和

l14．53

l26．68

108．88

128．82

l97．65

207．34

307．07

产业前l0位主营业务收入和 l54．10 l85．04 190．32 2l8．18 293．09 302．85 421．o6

总营业收入 45l5．7l 5471．66 7077．85 9l37．27 l3314．46 14769．35 l8046．76

CR5 2．54％ 2．35％ 1．54％ 1．41％ 1．48％ 1．40％ 1．70％

CR10 3．4l％ 3．38％ 2． 69％ 2．39％ 2．20％ 2．05％

数据来源：根据国家统计局网站、中国房地产排行网提供的相关数据以及各房地产开发企业财务年报整理而得。

按营业收入重新测算了2000年至2006年的房地产产业集中度，CR5和CR10具有相似走势的变化趋势，从2000年开始逐年下降，到2005年达到最低点，06年又有所回升。就全国而言，我国房地产企业产业集中度极低，处于分散竞争阶段。

二、产品差异化程度

房地产业产品差异性大，不同区域间产品替代性差，产品差异主要体现在以下几个方面：

1、区域差异。房地产最重要的特性是其位置不可移动性或固定性，它是房地产商品区别于其他商品最显著的特点，特定的消费者只会在特定的市场区域内选择商品，不同市场供给的产品难以互相替代，因而难以形成统一的市场，也就不存在统一的市场竞争和市场价格。在特定的区域内，区域外的房地产无法“流入”参与区内的竞争，区内的房地产企业也不能“流出”参与区外的竞争。区域内的房地产企业尽管在市场重合的区域存在竞争，但在更大程度上它们都有各自的垄断区域。房地产的不可移动性，就决定着其市场区域性强，每座城市的房地产市场出现各自独特的发展态势。

2、消费需求差异。随着居民收入和生活水平的提高，消费者需求日趋多样化，购买房产时在房屋的区位、户型、工程质量、环境、物业管理、公共服务和社区文化理念选择上，需求差异很大。

3、价格差异。拿典型城市北京、上海、广州的商品住宅均价来说，2005年北京为6725 平米，上海为6698 平米，而广州为5l14元／平米，都大大高于全国商品住宅的平均价格3010元／平方米。住房市场的价格差异进一步导致了住房市场结构和住房有效需求差异。

三、规模经济

规模经济是指由于生产经营规模的扩大，企业的经济收益水平随之提高的现象。规模经济有规模内部经济和外部经济之分。规模内部经济中的“规模”是指工厂和企业在一定条件下的生产能力和产量。规模内部经济就是指随着生产规模的扩大使单位产品成本下降，收益上升。规模外部经济是指实现规模内部经济性所需的外部条件，如市场规模的扩大，资源供给充足，运输和融资方便等。但通常意义上的规模经济是指规模内部经济。

房地产的一个重要特性是它的单件性，这不同于工业部门的大规模标准化生产，但并不意味着房地产业就不存在规模经济。就房地产品的规模经济而言，目前消费者的需求水平有利于规模化生产的扩大。一般来说住房消费要经过三个阶段，一是住房供不应求，单纯追求住房面积阶段；二是追求面积和房屋质量并重阶段；三是注重房屋的综合品质和环境。目前我国居民住房消费正处在第一阶段向第二阶段过渡时期，从整体市场需求来看同质化消费还是市场的主流，这为房地产品的规模化生产提供了现实市场支撑。就房地产企业经营的规模经济性言，企业层面的经营规模经济性明显，如企业可以通过集团采购来降低成本，增强企业的综合可持续性发展能力等。

因而，充分发挥房地产企业的规模经济效应，扩大单个房地产企业的规模和市场占有率将成为我国众多房地产开发企业的发展趋势。我国房地产业市场集中度逐年上升恰恰体现了这一趋势。

四、并购趋势

我国内地现有房地产企业3万多家，仅上海就有4千多家，而在房地产业高度成熟的我国香港，仅有十来家房产开发企业。内地房产企业众多，规模偏小，产业集中度低，资金规模不足，这种行业现实阻碍了房地产业做大做强的步伐，客观上要求进行并购重组，实现优胜劣汰、产业整合和资源优化配置。

从2005年开始，房地产业的收购行为就接二连三的发生了。万科以12．9亿元收购恒大集团位于浦东三林地区的5个房地产项目。上海置业集团又斥资3348万元人民币收购了市中心城区最大的旧城改造项目55％权益等。这些收购动作表明房地产行业开始“洗牌”。一系列的调控政策也加快了行业整合的速度。对于手中拥有土地，但没有资金开发，融资渠道缺乏、经营管理不善的中小房地产企业来说，被大企业并购已经成为一种必然。他们要想保证土地不被收回只有尽快将手中的土地投入市场开发，而信贷政策的收紧使得一些中小企业因资金紧张而选择退出或将现有项目转让套现；与此同时，一些资金实力雄厚的大开发商为支撑企业中长期发展，必须提高土地储备。他们股权资金雄厚，融资渠道广泛，产品和服务质量优良，经营管理成熟，已经得到业界和购房者的认可。一方面，他们继续在土地出让一级市场上通过“招拍挂”方式不惜重金志在必得。另一方面，在土地二级市场上，采用直接购买、参股等方式实现低成本扩张。供求契合，顺势而为，大企业频频通过并购和股权收购获得土地。因为这种获地手段比起直接购买项目投资开发，税务成本更少，直接交易成本更低，所以性价比更高，更有效率。房地产企业规模意味着决定市场的能力，包括获得土地的能力和融资及资本运作的能力。

随着房地产行业重新洗牌、并购重组的进程，房地产行业将走向质量、品牌、资本的竞争。在竞争中，土地和资源将更有效地配置到实力强大的企业，产业集中度将不断提高。

五、进入壁垒

根据贝恩的观点，进入壁垒是影响市场结构的重要变量。我国房地产业有着资本密集型强、关联度高、带动力大，同时又有高负债、高风险等特点，使其在必要资本量、土地资源、政策法律上的壁垒表现得尤为突出。

1、必要资本壁垒

房地产业属于资本密集型，房地产投资所需资金巨大，且开发周期长，风险大，理论上其具有一定的行业资本进入壁垒。这种壁垒限制作用很明显。

2、行业技术壁垒

从技术角度讲，房地产企业偏重于一种资源整合的角色，房屋的建造有整体上处于过度竞争的建筑施工企业来竞争，项目从开发设计到竣工都有专门的中介机构来进行所谓的“全程规划”，开发商只要提供资金就可以了，进入市场对技术要求不高。

3、规模经济壁垒

我国现存开发商企业规模普遍偏小，而市场集中度的分析表明，我国大的开发企业市场占有率微不足道，这决定了从整个行业的角度看，新企业进入并不占什么劣势。这在相当程度上削弱了房地产业的规模经济壁垒，同时市场规模的增长为小企业的生存提供了广阔的空间。

4、政策法制壁垒

目前的土地资源采用行政性分配政策，这就容易为某一个特定的房地产开发区域人为造成强的政策壁垒提供了先决条件，从而影响房地产业的良性发展。在我国，城镇土地属国家所有，这为政府的调控行为提供了有力的手段。但我国土地供给严重失控，土地出让市场竞争性差，政府主管部门对行业准人要求偏低，导致这一壁垒实际上在一定程度上也失去了市场进入的限制性。

5、产品差异化壁垒

就某一地域而言，由于消费者目前追求的主要还是居住面积，同时也开始对房屋质量、户型有了一定要求，但在区域内，同质化消费依然是主流，产品差异性不大，因而进入这种壁垒的限制作用不强。

6、土地资源壁垒

和一般商品市场相比, 资金和土地要素的获得使得房地产市场的进入和退出门槛都比较高, 这造成房地产市场进入壁垒较高。我国房地产市场进入在土地资源壁垒主要表现为：一方面, 房地产企业获取某块土地开发权的同时, 意味着同时获得土地开发的排他权, 这为该企业行使垄断力量索取超额利润提供了前提。另一方面, 在目前土地市场不甚完善的情况下, 土地使用权的获取在很大程度上取决于房地产企业的寻租能力。

第三节 市场行为

一、价格行为

近年来, 我国房地产投资在国民经济快速发展的背景下加速上涨。2007年全国房地产价格单月涨幅比2006年最高达到10.5% 。虽然受国际经济环境和国内宏观调控的影响, 2008年初房地产价格上涨趋势出现逆转, 但自2009年5月起, 全国各大城市房价又呈现出直线上涨的态势。国家统计局发布的数据显示, 2010年1月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5% , 涨幅比2009年12月扩大1.7个百分点, 并创21个月新高。

面对房地产市场的过度繁荣, 中央政府对房地产业的宏观调控集中了金融、土地和税收等多方面政策, 步步深入、细化、具体, 但是平抑房地产价格上涨波动的效果却并不明显。

产业组织理论认为, 市场结构决定企业行为, 而企业行为决定市场绩效。中国房地产企业关联着购房者、政府部门、银行和设计施工单位, 大量的社会财富要通过房地产企业周转, 是房地产宏观调控政策的主要微观主体, 也是实现房地产宏观调控绩效的关键所在, 其市场行为对房地产价格波动的影响尤为显著。

1、价格竞争与伯川德悖论

当开发的商品房处于同一供需圈(可以视为同质商品) 时, 在区域性寡头垄断的房地产市场上, 开发商如果选择价格竞争战略将会导致伯川德均衡的“囚徒困境”, 因而理性的开发商不会选择价格战。当然放弃同质性假定, 企业的产品差异化战略就成为打破伯川德悖论 的有力武器, 也意味着价格竞争就失去了作用, 企业会对差别产品进行差别定价。这就是企业之间不愿意打价格战, 而愿意通过产品差异化实现垄断定价, 继而获取更多垄断利润的主要原因。

当前, 随着我国居民生活水平提高及购房能力的加强, 改善生活等自住类型的购房需求量相当巨大,开发商都可以采取不理睬市场观望气氛的策略, 维持其价格体系不变。由于大部分人都有着良好的经济预期, 总归会有人逐渐入市消耗掉开发商手中的楼盘, 这样高房价带来的高利润能满足各方的利益, 开发商最好的策略是选择都不降价, 大家一起维持现有的价格体系不变, 等待市场的再度好转。因此, 在区域寡头垄断市场结构条件下, 中国房地产业市场竞争的主要形式是非价格竞争策略∀ 。为了最大限度地获取垄断利润, 房地产寡头企业需要借助各种竞争策略和行为, 培育市场势力, 获取垄断高价来实现这一目标。

2、房地产企业的垄断定价

在市场垄断的情况下, 房地产业的生产可能性集合具有显著的非凸集特征, 这决定了房地产市场不存在均衡价格。另外, 由于房地产企业的目标函数是各自的利益最大化, 因此不存在任何的激励机制能让他们关注社会福利的最大化和资源的优化配置, 即没有任何激励机制促使市场价格向均衡价格靠拢。

在空间寡头垄断的格局下, 中国房地产开发企业拥有相当强的市场力量,其面对的是一条向下倾斜的需求曲线, 此时, 房地产开发企业就是价格制定者,而不是价格接受者 。中国房地产企业实际上正在运用自己的市场力量, 通过垄断定价行为获取垄断利润, 使房地产价格严重偏离边际成本, 从而扭曲了房地产市场的价格机制, 造成了我国房地产价格存在刚性。

3、房地产企业的价格合谋

房地产企业不仅不会打价格战, 相反, 还会存在价格合谋的可能。现实中的房地产企业都是理性的,他们都能预测到削价竞争的严重后果, 认为最好的策略是维持现有价格体系。产业经济学认为, 在生产同类产品的寡头垄断中, 企业会认识到他们之间的相互依存性, 因而能够不必实行明显的勾结而维持其价格垄断。残酷价格战的威胁足以阻挡削价的诱惑, 因此, 寡头垄断企业常常能够以一种非合作的方式进行默契合谋 。从定价的角度, 开发商合谋可以得到比竞争时更多的利润。因此, 在空间寡头垄断的房地产市场, 一定区域内的房地产企业之间有强烈的合谋动机, 以避免相互之间激烈竞争而导致每个企业利润的损失。在需求旺盛的条件下(包括投机需求在内) , 开发商之间更加缺乏价格竞争的外部压力。

现实中房地产企业往往不是靠公开协定 形成卡特尔, 而更多是用暗中互相配合等方式协调价格, 获得寡占利润。其中, 价格领袖定价( price leadership) 就是房地产企业默契式价格合谋的一种形式。中国房地产业的空间寡头垄断市场结构特征, 以及法律环境和新闻舆论的监督, 决定了在中国房地产市场上公开的价格合谋活动是很少见的。相比之下, 房地产企业参照周围楼盘的价格, 确定本企业价格的做法具有很大的隐蔽性, 可以避开公众视线和政府规制, 又有利于房地产企业群体利润的最大化。根据况伟大的研究, 北京房地产开发企业以价格领导形式进行串谋的比例最高, 约为63%。这种价格合谋行为加剧了国内住宅市场的垄断, 妨碍了优胜劣汰的市场机制发挥作用, 降低了市场资源的配置效率。

二、广告行为

随着房地产业竞争的加剧，我 国房地产企业的广告支出不断增加。这在提供必要信息减少消费者搜寻成本的同时，也进一步强化了房地产产品的主观差别化程度，有利于提升品牌的知名度和美誉 度，进而又影响了我国房地产业的绩效。但同时，我国房地产业虚假广告问题也较为突出。2002年，我国关于房屋建材的投诉中，仅虚假广告一项就达888 件。到2004年，仍然有377件。可见，为了追逐利润，我国房地产企业一方面纷纷通过加强广告的投放量来移动消费者的需求曲线；另一方面，也进行着严重的刻意误导或欺骗消费者的不正当竞争行为。

表四 1999~2004年房地产广告支出占商品房销售额的比重   单位：亿元

年份 投放额 年增长率 占商品房销售额比重

1999 42.51 — 1.42

2000 59.59 40.18 1.51

2001 69.48 16.60 1.43

2002 101.38 45.91 1.68

2003 159.15 56.98 2.52

2004 125.32 -21.6 —

数据来源：根据《中国统计年鉴2004》、《中国广告年鉴2004》整理

第四节 市场绩效

从总体来看， 20世纪90年代初到1995年间，房地产开发企业的营业利润和行业平均利润不断攀升，强大的利益驱动使得各种资金纷纷涌入房地产，从而造成房地产持续过 热。政府从1995年开始加大宏观调控，从而 1997至1999年甚至出现了行业亏损。直至2001年，政府鼓励发展房地产业的政策开始出台，房地产形势才又好转起来。到2003年，房地产开发企业 的营业利润已达430亿元，为历史最高水平，比1991年增长了近15倍。 

　　10多年来，不管房地产业形势如何，房地产企业经营税金一直呈稳步增长趋势。2003年达到494亿元，比上年同期增长了33％，比1991年增长了23倍。        

从消费者福利来看,近年来，很多地方出现商品房供应结构失衡现象，普通商品房特别是经济适用住房供应不足，不能满足中低层消费者的住房需求。 

表五 1998～2003年全国经济适用住房占商品住宅及商品住宅销售的比例   单位：％

年份 1998 1999 2000 2001 2002 2003

L1 16.7 23.0 26.0 23.6 14.6 13.4

L2 — 21 23 20 17 13

数据来源：《CEI中国行业发展报告.房地产业》 

注：L1表示经济适用房占商品住宅比例 

　　L2表示经济适用房销售占商品住宅销售比例

第五节 公共政策

近年来，房地产开发投资增长快，银行信贷资金占房地产开发资金的比例过大，房地产领域投机及炒楼严重。此外，房价上涨过快，造成住房总需求巨大但有效需求不足，房地产结构性供给过剩和结构性供给不足的矛盾突出，房地产业带动钢铁、水泥等行业过快增长等问题严重。这些问题也引起了政府的高度关注，一系列宏观调控的政策相继出台，但是收效甚微。

一、我国房地产公共政策中存在的问题

1、对事前事中的预警调控力度不够

房地产公共政策的制定要经历公共政策问题的确认、公共政策规划、公共政策采纳与合法化等一些列复杂的过程。这是属于事后的调控。由于从“发现问题“到”解决问题“要经历一段时间，而在这段时间内我们缺乏控制，出现了”政策时滞效应“。政府缺乏对事中的控制，同样地，对于事前的预警控制仍然十分薄弱，政府总是在问题发生得很严重的时候才开始采取措施。我们不能否认这时候推行政策是可以起到一定的作用的。但是此时，房价已经上涨得很快了。这十年来，一系列政策推出仍然无法抑制其上涨。这就是政府没有做好事前控制的结果。如果我们可以对未来有所预期，在很早的时候就看出了房价上涨的趋势，及时地采取措施，或许如今的房价不会涨的如此迅速。因此，事前事中的预警调控是十分重要的。

2、政策风险预见性不强

在政策本身质量和外界各种因素的影响下，任何一项政策制定都存在着一定的风险，而对这种风险我们不可预见，所以政策的推出并不一定能够达到预期的效果。就今年的房地产新政来说，我们可以看到在十一黄金周时期北京的楼市遇冷，表现与去年大相径庭。根据北京市房地产交易管理网统计数字显示，今年9月最后五天（26日至30日），北京新建商品房期房网上签约量为4013套，而国庆黄金周的前五天，这个数字跌至849套。9月最后五天，二手房网上签约量为5088套，而长假前五天仅有91套。从表面上看，这是新政推出来后的结果。居民因为首付三成的措施开始对买房感到犹豫，大家都抱着观望的态度，希望等到年底房价下跌的时候再买。但是，“房价是否会下跌“这个问题是不可预见的，我们并不能保证新政的推出能起到这样的作用。在我看来，房价肯定还是会继续上涨，但是幅度可能会缩小，毕竟国家是想保证房地产事业健康地成长。

3、政策制定未实现从经验决策到科学决策的转变

决策者的观念比较滞后，往往仅凭过去的经验作出决策，并未考虑实际情况；而且决策的程序往往并不规范，没有经过深入地调查研究，没有经过系统的咨询论证，没有充分征求各方面的意见，就断然下决定；现代化的决策方法并没有很好地落实，例如“定量决策”；政策研究人员的素质不高。

房地产调控政策正存在着这样的问题。房地产市场调控的目标是总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，但没有存量住房的总量和结构数据，无法判断其是否平衡或合理。再如，在公共住房政策制定过程中，廉租房要保障多大范围、经济适用房要扶助多少家庭、在政府是否有足够的财政支付能力这些问题也很难决断。正是由于没有住房普查数据，无论是扩大房地产规范还是进行公租房的规划建设只能是“拍脑袋”来决策，关键的一点，就是缺乏房地产市场中准确的数据作支撑。

二、对我国房地产公共政策的建议

1、建立房地产公共政策预警系统

只有加强政府对房地产市场经济波动的灵敏度，才能在较短的时间内作出决策，避免时滞效应带来的弊端。建立房地产公共政策预警系统，对房地产市场进行实时地监控与评估，有利于决策者灵敏地判断是否需要采取调控措施。

通过预警系统对房地产市场的异常进行事先预报，可以提高预知未来的市场波动情况，及时采取有效的措施，更好地把握决策时机。经过长期的运行和经验的积累，可以总结出一套预警方案，针对不同的异常指标采取相对应的措施，为以后打好基础。

2、政策调整制度的落实

随着房地产政策的落实与推进，我们可能发现对问题原有的认识并不全面，在一些未考虑到的环境的影响下产生一系列新的问题。针对这些出现的问题对现有的政策进行调整与完善，可以更好地达到预期的目标。

同时，我们也可以将政策目标进行调整。对于原先比较模糊的目标具体化，写明细则。当政策目标被实践证明超出或低于实际条件的要求时，采取相应的目标调整措施，使其符合客观实际。

另外，我们可以调整政策作用的范围。我们有一个总的目标，但是各个不同的地区可以根据其实际情况再制定小的目标。例如这次房改，在国家推出的整个政策过程中，上海、北京等地可以根据当地的实际情况制定若干细则，做到”具体问题具体分析“。

3、推进房地产公共政策的科学化

加大住房普查工作的力度，现今的住房普查数据仍然停留在1985年，但是我国的房地产已经发生了很大的变化。我们不能仅仅根据25年前的数据进行决策。因此，有必要再次实行住房普查计划，摸清家底，更深入地了解房屋的存量和每个家庭实际拥有的住房量，摸清潜在的住房需求。再次基础上推行新的政策，能更加科学化、明晰化。

同时，提高决策者的素质是关键。我们可以通过请著名的经济学家开讲座的方式让决策者学习到新的知识，同时国家应该给予决策者学习新知识的途径，让决策者的思维符合时代发展的新要求。再者，决策要做到民主，倾听百姓的心声。我们可以通过举办听证会、或者开办信箱的方式，从各种渠道了解人们对房地产政策的意见和建议。只有集思广益，才能更好地做好科学化、民主化。

参考文献：

[1]刘洪.中国房地产企业价格行为的经济学逻辑[J].中央财经大学学报，2010（7）.

[2]杨承坤.中国房地产业集中度分析[J].时代经贸，2008（4）.

[3]汪浩, 王小龙. 通过公共产品的供给调控房地产市场[ D ]. 北京大学中国经济研究中心内部讨论稿系列, No. C2004012, 8 月.

[4]干春晖.产业经济学[M].北京：机械工业出版社，2006.