论当前房价调控的经济学原理

摘要：住房问题作为中国目前最现实的一个问题，已经成为中国老百姓最关心的事情，而房价的持续攀升则使得人们对于住房问题格外关注，房价调控也因此显得格外重要。房价调控的主要目的在于抑制房价过快上涨，稳定市场房价。公众在对房市走势和房价预期观望的同时，也对政府的调控行为和调控效果予以观望。2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，并且先后采取了土地、金融、税收等多种调控手段。此篇论文主要从经济学的角度分析房价上涨以及房价调控的原理。

关键词：房价调控、经济增长、房改、房价收入比

一、当前我国的房价经济形势

1、 经济对外依存度仍然较高（这是因为内需不足，主要是指居民消费品的消费不足），而同时，受国际金融危机影响，外需恢复较慢，从而造成，产能过剩（粮食除外），消费不足（包括内需和外需），经济运转效率呈下降趋势；

2、投资热（包括：民间投资和国家投资），各种大规模基础设施建设纷纷上马，投资热这把双刃剑，在拉动经济增长的同时，也抬高了大宗商品价格，带动了物价的上涨，最终反映为居民消费总额的下降（尽管节假日较高）。

由此可见，现在国内经济形式和房市有很大关系，房市占用并消耗着的资金已大大高出合理范围。国家利用积极的财政政策和稳健的货币政策，可稳定房价，保持经济平稳增加。积极的财政政策包括大规模基础设施建设、税收政策等。

稳健的货币政策包括国债、银行利率、存款准备金率。近期现象标明，国债很难发挥作用。而加息本身无法从根本上解决房地产热的问题，反而会增加房市的资金占用率，这对整体经济是不利的。所以，我认为国家会偏重于调高存款准备金率，因为这样既可不增加消费者的负担，不增加房市的资金占用率，又可立竿见影的减少流动性（也就是减少全社会的流动资金的总量），从而即能稳定房市，又不对其他经济领域造成不利影响，达到保持经济平稳发展的目的。

经济由各行各业共同创造、共同发展，尽管房地产产业链很长，但光靠房地产及相关行业是不行的，房地产长时间占用并消耗的资金过大，不仅会造成老百姓生活水平的下降，而且还会挤占其他行业的利润空间和发展空间，对国家整体经济是不利的。 

二、 房价过高的原因

（1）投资推动。随着人们收入增加，投资需求日益旺盛。但目前投资渠道偏少，近年来房价持续走高，使很多人以为房价只涨不跌、买房只赚不赔，纷纷加入“炒房大军”，住房消费存在严重的“投资化”倾向，对高房价起到了推波助澜的作用。

（2）资金推动。因为货币政策相对宽松，市场流动性充足，也就是说市场流通中的钱过多。2009年我国新增信贷规模近10万亿元，相当于过去三四年的增量。资金充裕必然刺激投资需求，而一些实体经济受金融危机冲击尚未完全走出低谷，大量资金就涌向房地产市场，必然使房价过快上涨。

（3）地价推动。近年来，“土地财政”导致的地价上涨成为高房价的一大推力。所谓“土地财政”，就是一些地方政府依靠出让土地使用权取得的收入。由于很多地方政府对“土地财政”过分依赖，造成“地王”频出，地价与房价相互影响、交替上涨。

（4）制度原因。我国房地产市场的发展历史只有10多年，体制机制还不健全。比如，由于住房兼具民生和商品双重属性，大多数国家住房既有市场供应的商品住房，又有政府支持投资的公共住房，我国在过去10多年较为重视通过房地产市场解决住房需求，面向低收入群体的保障性住房供应不足，欠账过多，造成住房供应的结构性失衡非常严重。另外，房地产税收制度不健全，中国是世界上少有的不征收不动产税的国家，使拥有或囤积大量住房的成本过低，助长了投机。同时，房地产市场还存在不少权利不对等、信息不对称、竞争不充分的问题。

（5）与城镇化快速发展有关。近年来，城镇化持续快速发展，大量农村人口向城镇转移，城镇化发展及城镇人口自然增长对住房产生了新的较大需求，住房供应问题比较突出。同时，随着我国经济的快速发展，居民消费结构加快升级，住房改善需求显著增加，也加剧了城镇住房的供需缺口，带来了住房价格上涨的压力。

（6）高房价也是经济社会发展中的许多矛盾在住房领域的反映。比如，长期存在的城乡、区域发展不平衡问题仍然突出，大量人口向东部地区和大城市集中，造成这些地区住房压力过大；现行的财政体制使地方政府的事权与财权不对称，成为引发“以地生财”问题的重要原因；腐败现象在房地产领域比较突出，导致国家宏观调控政策执行力弱化；等等。这些问题都直接或间接对房地产市场产生着影响。高房价不单单是房地产领域的问题，而是各种因素共同作用的结果。

三、 对房价收入比的分析

1， 当前的房价收入比

社科院在2009年的报告认为，我国总体的房价收入比与国际平均水平相当。从1996—2008年的情况来看，我国的房价收入比在5.5～7.5的区间波动，其中，最低的1996年为5.64，最高的2007年为7.44。我国房价收入比总体水平高出发达国家3-6倍，但与1998年世界8.4的平均值和6.4的中位数相当接近。

2，  合理的房价收入比

目前一些国外城市的房地产市场状况如下：韩国首尔的房价和地价在世界上名列前茅，在市中心一带，一套90多平方米的住宅，价格在1.5～2.5亿韩元之间(约相当于人民币90万元至150万元)，一名国家公务员或企业中低收入员工要购置这样一套住宅， 需要工作15～18年。

中国合理的，可持续的房价收入比到底是多少呢？先做如下两个假设：①中国人有收入的工作年限为30年。②买房的首付为30%，买房款的70%选择贷款，贷款期限为20年，20年的长期平均贷款利率为6%，利息相当于购房款的84%（70%×20×6%）。则本金加利息成本，为房屋价格的1.84倍。

这样，在人们没有任何消费支出的情况下，将家庭所有收入用于买房，社会平均的可以接受的房价收入比极限是16.3倍（30/1.84）。但是，人作为生产者，是有条件的，作为消费者，却是无条件的，人都有消费支出。因此人们用于买房的款项，必须是用于必要消费之后的积蓄。根据国家统计局的数据，2006年城镇居民家庭人均可支配收入为11759.45元，人均消费支出为8696.55元，扣除居住支出904.19元，非居住消费支出为7792.36元，占可支配收入的66.26%，可自由支配，用于购房的积蓄只有可支配收入的33.74%。考虑到人们的收入中不可支配的收入大部分交了社会保险和住房公积金，而公积金也可以用于购房，并且单位会缴付相同金额的公积金。假设全部收入均是可支配收入，不交个人所得税，则可自己支配的收入占总收入的38.74%。

因此，人们收入中扣除必要的非居住消费支出后，可承受的房价收入比极限为6.31倍﹙16.3×0.3874﹚。这个数据不考虑资金的时间价值、长期通货膨胀、收入增长、消费支出增加四个因素。这是中国城镇居民将全部积蓄都用于供房可支撑的最高房价水平，却明显低于中国目前实际的房价收入比。

人们的消费范围是不断扩大的，20年前人们的消费中没有电话费的支出，10年前未没有电脑购置及上网费用的支出。人们也不能仅仅满足于基本消费而把所有的积蓄用于住房。因此合理的房价收入比应低于可承受的极限6.31倍，在考虑这些因素后，中国合理的房价收入比在四五倍之间比较合理。这个数据与联合国3倍的上限，世界银行5倍的上限比较接近，也体现了中国的特殊国情。但中国目前不少地方的房价收入比远高于四五倍。

现实中一个无可辩驳的事实是，应该距离百姓生活越来越近的房屋商品，因为价格关系变得越来越远。这是很不正常和很不应该的，我国人民的富裕程度远达不到发达国家水平，可是我们的房价却接近发达国家的水平。现在一个普通职工(月薪应在2500元左右)需要用毕生的收入，不吃不喝不消费，才能买到一套北京五环以外的房子，如果说房价还不算高,那简直就是强词夺理。另外，考察房租收益率，空置率，还贷收入比，房地产投资占GDP比例等衡量房价是否合理的指标，都显示中国房价已经过高。所以我们可以得出可靠的结论：当前中国房价过高了。

四、中国特殊的需求的特点

严重的贫富差距造成了大部分人买不起房，同时大部分房子都能卖出去的奇怪现象。笔者一次听郝硕博教授的讲座，十分认同中国的房地产问题不是高房价而是低工资的观点。（收入主要依靠工资收入的是普通的人民大众，是穷人；富人的收入主要依靠的是资本收入）。

中国目前已经出现了一个非常庞大的既得利益阶层，他们并不依靠工资收入来买房，但是他们却买走了大多数的住房。在住房是必需品的中国，造成普通的老百姓必须去抢夺更少的房源，因此导致了房价进一步的高涨。

有人说中国人爱储蓄，并拿一些经济总量来说明这一现象。但中国的高储蓄应该也“归功于”严重的贫富差距，因为穷人有较高的边际消费倾向而富人的边际消费倾向要比较低。在中国，大部分的收入水平“被”提高。政府和富人收入的大幅提高明显拉升了人均GDP，但大部分人的收入提高并不明显。而且可能还会因为通货膨胀而有所降低。

参考文献：1. 《西方经济学》第五版

          2. 《商场现代化》 2008 第8 期

          3．《中国房地产》朱劲松 2007 第10期