第1章 绪论

1.1选题背景和意义

全球经济一体化浪潮给中国酒店业带来欣喜和震颤之余,面对资源共享、市场共有的全新的国际化环境,众多国际知名酒店集团大举进入并高位抢滩中国酒店市场。而中国高星级酒店业市场由于缺乏科学的投资前市场分析的理论指导,造成对酒店市场的发育状况了解不透,形成供给与需求之间严重的不平衡,使得中国高星级酒店业利润率逐年下降,酒店经营举步维艰。进入新世纪以来,高星级酒店行业开始新的扩充,面临又一个高星级酒店业建设(改造)高峰时,业内许多有识之士都认为应该提倡高星级酒店投资建设及管理成本控制理性化思路。然而现今中国高星级酒店业投资前市场分析及管理成本控制分析定量多,定性少,缺乏细分市场、目标市场意识和概念,缺乏自主市场调查,缺乏系统性、针对性和科学性,造成投资前市场分析的不科学、不深入、不到位,导致不少高星级酒店业投资决策难有可行性与可操作性,只有“可批性”。所以,研究一套定性与定量相结合、具有前瞻性、科学性和实用性的中国高星级酒店业市场分析和管理成本控制理论与方法,对中国高星级酒店业行业调整、引资和持续发展,具有十分重要的意义。

1.2 星级酒店建造成本项目概述

酒店建造项目的总投资包括固定资产和流动资金投资。固定资产投资即开发建设投资，主要包括土地费用﹑建安工程费用﹑前期工程费用、不可预见费用、建设开发期间费用和开办费用等。流动资金即经营资金，指投资方用于日常经营所需的周转资金。

1.2.1固定资产投资

土地费用，指为取得项目用地使用权而发生的费用；建安工程费用，指直观用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费﹑设备和安装工程费以及室外工程费等；前期工程费用，主要包括地质勘察费、规划设计费、场地“三通一平”费用以及筹建、市场调研和项目可行性研究等项支出。这部分费用主要根据建安工程费用的一定比例收取，参照酒店业管理经验并根据实际情况进行估算；不可预见费用，项目实施中发生的不可预见费用预计为建安工程费用的3%；建设开发期间费用，包括质量监督和监理费用，取建安工程费用的0.4%，和建设规费，主要是申报批准项目建设经营所需缴纳的各种行政、公益、事业性收费及注册验资费用等；开办费用，包含管理费用，包括前期组织管理等费用，取前五项费用之和的3%，广告宣传策划费用，财务费用，主要是建设期利息。建设期利息是指项目借款在建设期内发生并计入固定资产的利息。

1.2.2流动资金估算

流动资金是用于购买生产产品的原材料、辅助材料、支付工资、贮存产品以及其他生产周转所需要的资金，其估算一般可根据同类项目的经验数据加以估算。常用的估算方法有两种：扩大指标估算法，参照同类项目流动资金占销售收入﹑经营成本﹑固定资产投资的比例等，确定流动资金所需投资额。分项详细估算法，在分项估算储备资金、生产资金和成品资金的基础上加以汇总，从而得出流动资金需求量。

1.2.3星级酒店的特征

星级以镀五角星为符号，用一颗五角星表示一星级，两个五角星表示二星级，三颗五角星表示三星级，四颗五角星表示四星级，五颗五角星表示五星级，五颗白金五角星表示白金五星级。星级酒店总则是由若干建筑物组成的酒店其管理使用权应该一致，酒店内包括出租营业区域在内的所有区域应该是一个整体，评论星级时不能因为某一区域财产或经营权的分离而区别对待。酒店开业一年后可申请星级，经星级评定机构评定批复后，可以享有五年有效的星级及其标志使用权。开业不足一年的酒店可以申请预备星级，有效期一年。除非本标准有更高要求，酒店的建筑、附属设施、服务项目和运行管理必须符合安全、消防、卫生、环境保护等现行的国家有关法规和标准。

1.2.4酒店建设的施工工期

一般来讲，一个五星级酒店的整个建筑工期为两年至三年左右（根据建筑结构面积而定）整个装修过程到可以运营需要10到15个月左右。从酒店的定位到建筑方案设计，室内设计和园林景观设计，前期筹划就需要6到10个月。施工阶段更需要18至25个月左右，从筹划开业到试营业，整个工期近三年。

1.2.5工程建设各阶段对酒店建设质量的影响

如果把建设酒店比喻成一个人，那么设计就是人的外表，工程建造质量是人的根骨，服务则是人的灵魂。拥有美丽的外表，强健的体魄，高尚的灵魂，这个人毫无疑问就是与众不同的，酒店拥有这三者要素，必然对发展有着深刻的影响。同理，如果缺少任何一个要素，一个酒店都不可能成为一个成功的酒店。三者之中，重中之重就是工程建造质量，没有良好的身体，怎么能经历风吹雨打，再好的外表和再美好的灵魂都撑不起来一个没有好的身体的人。工程建造中的每一个环节都需要专业的施工团队保质保量的完成，并逐一验收，否则在竣工验收时才发现问题，不仅是在财力上浪费，更是延长了施工工期，从而影响投资回报的周期。

1.3主要研究内容与结构

    1.3.1主要研究内容

本文主要是通过对五星级酒店建设项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、管理结构、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程、管理等方面进行调查研究和分析比较，并对五星级酒店建设项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行评测，从而提出该五星酒店是否值得投资和如何进行建设，如何控制成本的意见，为五星级酒店建设项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。

1.3.2论文结构安排

全文分为四章，第一章主要介绍星级酒店建造的成本概预算、特征、施工工期及建造各阶段对酒店建设的影响；第二章是对酒店建造和管理成本控制的分析，通过酒店建造过程中各个环节的施工分析，对其中可能存在的资源浪费和酒店在管理成本的控制上，节约资源，避免浪费，从而减少酒店建设成本，对酒店整体的投资与回报进行整体的理论分析；第三章通过实际案例，在每一个环节过程中的资源分配及效果，来验证第二章所提出的观点，从而验证本文所提出的研究课题是否具有科学性和可靠性；第四章是对中国酒店行业的整体发展情况进行分析，阐述酒店建造成本和管理成本控制对酒店行业投资的重要性，及对中国酒店行业发展的预想。